Comment fonctionne la loi Pinel ?

La loi de finances 2018 a prolongé le dispositif Pinel pour quatre années supplémentaires, soit jusqu’au 31 décembre 2021. Comme vu précédemment, la loi Pinel représente un réel gain financier pour ceux qui souhaitent investir en résidence senior par exemple. Si sur le papier, le premier gain reste la réduction d’impôt, nous allons vous présenter les différents avantages de ce dispositif de défiscalisation.

Remise d’impôt Pinel de 12 à 21%

Comme vu précédemment, selon la durée d’engagement de location, vous bénéficierez d’un pourcentage de réduction d’impôt.

Constituer son patrimoine immobilier

Acquérir un bien immobilier est une bonne stratégie d’investissement sur le long terme. En effet, investir dans la pierre garantit en quelque sorte, un patrimoine solide et surtout facilement transmissible dans le temps.

Préparer sa retraite

Si la loi Pinel vous impose de louer votre bien immobilier pendant une durée déterminée, afin de bénéficier d’un pourcentage de réduction d’impôt, une fois votre engagement locatif terminé, vous êtes libre de continuer la location ou de vivre dans votre bien. De plus, après cette période, vous n’êtes plus soumis aux plafonds de loyer et de ressources imposées par cette loi. 

Vous pouvez donc : 

• Revendre votre bien pour bénéficier de sa plus-value 
• Poursuivre la location pour continuer à percevoir des loyers mensuels 
• Utiliser votre bien en tant que logement secondaire ou principal.

Louer à sa famille

Si certains dispositifs sont contraignants, la loi Pinel permet aux propriétaires de louer leur bien à leur entourage familial. Par exemple, vous pouvez louer votre appartement à vos enfants si vous en êtes le propriétaire, la seule condition est que le locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal.

Investir sans apport

Investir dans l’immobilier offre la possibilité d’emprunter pour financer son investissement. Vous n’aurez donc pas à débourser la somme intégrale de votre investissement. Ce sont les loyers perçus du logement mis en location qui vous permettront de couvrir votre crédit. De plus, votre investissement locatif avec la loi Pinel vous permet de faire des économies liées au dispositif fiscal et peut potentiellement vous permettre de ne pas avoir à faire d’apport.

Le dispositif Pinel, applicable pour tout le monde et partout en France ?

La loi Pinel impose quelques conditions pour pouvoir y prétendre, parmi elle, on note, des conditions de revenus des locataires, les plafonds de loyers, la zone géographique de l’investissement….

Le zonage

Très important, certaines zones du territoire français ne permettent pas l’accès à l’investissement immobilier avec la loi Pinel. Parmi ces zones, on retrouve : 

• Zone A Bis : Paris et 29 communes de la Petite Couronne 
• Zone A : Proche Banlieue parisienne, Côte d’Azur, Genevois, Ajaccio, Annemasse, Fréjus, Lille, Lyon, Marseille, Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nice.
• Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Caen, Chambéry, Cluses, Dijon, La Rochelle, Le Havre, Saint-Malo, DOM, Corse.
• Zone B2 
• Zone C 

Bon à savoir : Depuis 2019, les zones Pinel ont été resserrées aux zones A, A bis et B1. Les zones B2 et C ne sont plus prises en charge par ce dispositif.

Le plafond de ressources

Le logement acquis par le biais de la loi Pinel doit être loué à des personnes ayant des revenus qui ne dépassent pas un certain plafond. En somme, plus vous êtes nombreux à loger dans cet appartement plus le plafond prend en valeur. Nous vous laissons vous renseigner auprès du site officiel afin de faire un test d’éligibilité https://www.loi-pinel-gouv.fr

Pour vous faire comprendre, voici quelques exemples : 

Vous êtes seul :   – En zone A bis = 37 508€
En zone A (reste) = 37 508€ 
En zone B1 = 30 570€ 

En couple :  – En zone A bis = 56 058€ 
En zone A (reste) = 56 058€ 
En zone B1 = 40 826€ 

Comme vous pouvez le constater, ce plafond varie selon, les nombres de résidents mais aussi, la zone géographique du logement. Pensez à vérifier si la zone géographique dans laquelle vous êtes, est éligible, en vous renseignant sur le même lien ci-dessus. 

Le plafond de loyer

Cette fois-ci en prenant en compte uniquement les zones géographiques, la loi Pinel impose aux investisseurs un certain plafond de loyer. Les chiffres présentés ci-dessous sont à multiplier par le coefficient multiplicateur de 0,7 + 19/S (S étant le surface du logement) 

Voici le barème en euros :
– Zone A Bis = 16,96 
– Zone A (reste) = 12,59       
– Zone B1 = 10,15

Les conditions à respecter :

• Acquérir ou construire le logement neuf entre le 1er septembre et le 31 décembre 2019
• Achat uniquement d’un logement neuf ou en cours de construction 
• Achat de deux biens immobiliers par an maximum 
• Ne pas dépasser le montant maximum de 300 000€ d’investissement
• Ne pas dépasser un prix d’achat de 5500€ par mètre carré. 
• Rester dans les zones géographiques fixées 
• S’engager à louer son bien pendant une période de 6, 9 ou 12 ans 
• Respecter le plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000 € par an 
• Respecter le plafond de loyer, selon la zone géographique 
• Respecter le plafond de ressources du ou des locataires.

Les caractéristiques des logements éligibles :

• Les logements nouvellement construits 
• Les logements en cours de construction (dans les 30 mois à partir du commencement du chantier)
• Les logements construits par l’acquéreur (achevés dans les 30 mois suivants l’obtention du permis de construire) 
• Les logements anciens à refaire à neuf 
• Les logements insalubres à remettre aux normes 
• Les locaux à transformer en logement

Et si l’on parlait de l’actualité immobilière ?

Afin de réaliser un tel investissement, il faut dans un premier temps analyser la situation immobilière actuelle. En effet, aujourd’hui, le marché de l’immobilier se retrouve dans un cycle baissier. Même si l’on observe une hausse des prix des logements, selon les secteurs, depuis quelques années, le risque de hausse des taux est toujours présent et impliquerait donc une baisse immédiate des prix. Quand les prix des logements augmentent, l’investisseur en immobilier est doublement gagnant, voilà donc l’intérêt de maintenir des taux assez bas. Les nouveaux investisseurs de l’année 2019 doivent donc prendre en compte cette possibilité de perte de plus-value sur leur bien immobilier. Car, si le capital est garanti pour certains produits, l’investissement immobilier, lui, reste exposé à la possibilité d’une perte de capital.  

Quelques conseils pour améliorer votre rentabilité :

• Trouver le meilleur crédit immobilier en prenant en compte le coût de l’assurance emprunteur. Faites-vous aider par un courtier en crédit immobilier. 
• Négocier le prix d’achat et chercher à limiter les autres frais comme pour le notaire, les frais d’agence…) 
• Choisir un bon régime fiscal pour vos impôts fonciers 
• Analyser les possibilités, de louer meublé ou non meublé
• Calculer le rendement locatif de votre investissement