Fiscalité LMNP : un régime fiscal intéressant et attrayant

Nous avons vu que, la fiscalité LMNP permet aux contribuables français d’acheter un logement meublé afin de le louer et d’en percevoir les loyers locatifs qui sont non imposables par les revenus fonciers, mais alors, sous quel régime s’inscrivent-ils ? 

Il existe plusieurs fiscalités pour un investissement LMNP qui pour rappel signifie “Location meublée non professionnelle”. Ces différentes fiscalités ont été mises en place pour répondre aux différents investissements. Par exemple, si vous souhaitez investir dans une résidence senior, le régime adopté ne sera pas le même que pour un investissement dans une résidence classique. Voici les différents types de fiscalité :

Le statut LMNP classique ou régime réel

Dans le cas où vos revenus locatifs sont supérieurs à un montant annuel de 32 900€, vous pouvez être imposé, selon le régime réel. De ce fait, vous pouvez déduire toutes les charges liées à votre investissement (charges de copropriété, frais de notaire, taxe foncière, taxe d’habitation, travaux…), de vos revenus locatifs, mais aussi en déduire tous les amortissements : 

• De 5 à 10 ans pour les meubles et équipements 
• De 25 à 40 ans pour l’immobilier et les frais d’acte. 

Ces amortissements en location meublée ont pour conséquence une quasi défiscalisation des loyers encaissés.  Enfin, ce régime vous permet également, dans le cas d’un achat en résidence services, de récupérer le montant de TVA payée lors de l’achat du bien.

Le régime des Micro-bic

Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 32 600€, vous pouvez prétendre au régime des micro-bic sauf dans le cas où vous préférez choisir un régime réel qui lui n’est appliqué que sur demande. Ce régime vous permet, un abattement de 50% sur le montant du loyer, seul 50% de vos revenus sont donc imposables.

La loi Censi-Bouvard

En restant dans le cadre d’un régime réel, il est envisageable d’opter pour l’amendement Censi-Bouvard, dans le cas où, votre investissement concerne les résidences services. Dans ce cas, vous pouvez, bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix d’achat HT qui pour rappel ne doit pas excéder une valeur de 300 000€. Si vous souhaitez conserver votre bien sur une durée de 20 ans, la TVA vous sera remboursée à hauteur de 20% du montant de l’acquisition. Cette loi impose la signature d’un bail commercial, ce qui garantit donc une certaine sérénité à l’investisseur qui n’aura pas à gérer son investissement et qui percevra tout de même le montant du loyer même sans locataire.

Nous entendons par les résidences services : 

• Les EHPAD 
• Les résidences seniors 
• Les résidences étudiantes 
• Les résidences meublées de tourisme 

Les avantages d’un investissement en résidence service :

Investir dans une résidence service présente de nombreux avantages par rapport à une résidence classique, même si les résidences services se montrent moins facile à la revente. Tout d’abord, ce choix d’investissement permet de ne plus se préoccuper de la gestion locative de votre bien qui est à la charge de la résidence en elle-même. De plus, la signature imposée via un bail commercial permet aux acquéreurs de s’assurer d’avoir un revenu mensuel, grâce aux loyers perçus. 

Qui peut louer sous le statut de loueur meublé non professionnel ?

Toutes les personnes souhaitant investir sous ce statut en ont la possibilité, seulement s’ils respectent certaines conditions telles que : 

• Ne pas être inscrit au registre des sociétés ni au registre du commerce en tant que loueur meublé. 
• Avoir des revenus locatifs inférieurs à 23 000€, si le montant est supérieur, il faudra opter pour un statut LMP c’est-à-dire “Loueur meublé professionnel” 
• 50% de vos revenus globaux ne doivent pas être issus des locations 

Les conditions de location LMNP :

Afin de pouvoir louer votre bien sous ce statut, vous devez : 

• Louer le bien pour une durée minimale de 9 ans
• Ne pas mettre en location votre logement tant que les travaux ne sont terminés 
• La location doit constituer le logement secondaire ou principal du locataire. 
• Choisir le régime fiscal adapté (micro-bic ou réel)

Quelques conseils pour bien louer votre logement 

• Votre logement ne doit présenter aucun problème lié à la sécurité et la santé des locataires. 
• La superficie du bien loué doit être d’au moins 9m² 
• La hauteur du plafond minimale doit être de 2m20
• Le loyer imposé au locataire doit prendre en compte la superficie du logement, sa qualité, son âge, sa consommation énergétique, mais aussi les prix pratiqués sur le marché.

En conclusion, la fiscalité LMNP est très intéressante du fait qu’elle permet d’investir dans un bien en vue de le louer, de percevoir des revenus locatifs non fiscalisés et entièrement sécurisés.